Qu’appelle-t-on la vente sur plan ?
C’est une vente conclue entre un promoteur et un acquéreur d’un bien neuf non encore construit (sur plan) ou encore en construction. La loi du 3 janvier 1947 sur la VEFA est une loi qui protège l’acquéreur contre les nombreux risques qu’il peut encourir (risque de ne pas être livré, risque de malfaçons et de non conformité par rapport au bien attendu , risque d’être livré avec du retard, risque de ne pas être remboursé …)
Vente en vefa :
Promoteur Plans -> Contrat de réservation / 10 jours de rétractation / 1er versement / signé à la bulle de vente -> Contrat de VEFA / chez le notaire -> Livraison du bien remise des clés sur place lors de l’état des lieux et dernier versement.
Attention : Entre le contrat de réservation et le contrat de VEFA il y a le démarrage du chantier après un % minimum de logements réservés et paiement échelonnés.
Vente classique :
Particulier logement -> Compromis de vente / 10 jours de rétractation / 1er versement signé en agence ou chez le notaire -> Contrat de vente chez le notaire / deuxième et dernier versement remise des clés
La VEFA est une modalité de vente de biens immobiliers qui s’accompagne de garanties pour l’acquéreur
Garantie : obligation du promoteur d’assurer quelque chose à l’acquéreur sans que l’acquéreur paie quelque chose.
La loi prévoit plusieurs gantais obligatoires afin de protéger l’acquéreur d’un bien neuf :
Avant la fin des travaux : les garanties financières extrinsèques
Si le promoteur ne peut pas assurer ces garanties, elles sont prises en charge par un tiers qui se porte garant pour le promoteur (il s’agit d’une banque ou d’une société d’assurance). D’ou le nom de garantie extrinsèque.
- garantie de remboursement du versement fait lors du contrat de réservation
- -> si le chantier ne se fait pas (par exemple si le promoteur n’a pas réussi à avoir suffisamment de contrats de réservation signés pour le rassurer sur la vente de son projet).
- garantie d’achèvements des travaux
- -> si le chantier n’est pas terminé par le promoteur en raison de difficultés financières, le garant prend en charge la fin du chantier
Après la fin des travaux et la remise des clés : les garanties constructeur
- garantie phonique :
- -> le promoteur est tenu de livrer un bien respectant les exigences réglementaires en matières d’isolation phonique. Le promoteur est garant de cette obligation pendant 1 an.
- garantie de parfait achèvement (GPA) :
- -> Le promoteur a une obligation de résultat (fournir un bien en parfait état). La GPA couvre tous les éventuels désordres ou défauts de conformité portant sur le gros oeuvre (une fenêtre manquantes ou mal placés ..) vus pendant la première année. Ceux-ci sont notés sur le procès verbal au moment de la livraison du bien, ou signalés par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur dans l’année au plus tard (aucun expert en assurance ne doit venir faire un constat).
- garantie biennale ou de bon fonctionnement :
- -> Valable 2 ans seulement. Elle ne porte que les défauts du second oeuvre (c’est-à-dire l’ensemble des équipements que l’ont peut enlever sans endommager la construction). Sont concerné les volets, la robinetterie, les revêtements.. Les mauvaises utilisations et défauts d’entretien de ces équipements de sont pas couverts. Ces anomalie doivent être signalées au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception (aucun expert en assurance ne doit venir faire un constat).
- garantie décennale :
- -> Valable pendant 10 ans comme son nom l’indique. Elle couvre toutes les malfaçons qui pourraient rendre le logement inhabitables, donc qui portent sur le gros oeuvre : les défauts graves d’étanchéités ou de solidité des différentes parties du bâtiment (fondations , murs, planchers, toitures..). Les défauts d’ordre purement esthétique ne sont pas couvert par cette garantie.
Pour mettre en oeuvre cette garantie, il faut avoir une assurance spéciale: l’assurance dommage-ouvrage que le promoteur prend des l’ouvertures du chantier et qu’il transfère à l’acquéreur une fois le contrat de VEFA signé.
Cette assurance ne prendra cependant effet que lorsque la garantie de parfait achèvement sera terminé.
Dés la fin de la première année, en cas donc de problème sur le gros oeuvre, il ne faut plus en informer directement le promoteur mais appeler l’assurance dommages-ouvrage pour qu’elle envoie un des ses experts pour constater le problème et faire faire au promoteur les réparations nécessaires sans que l’acquéreur est à payer.
